對(duì)于逐步進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售時(shí)代的杭州樓市而言，一個(gè)口碑品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤，除了規(guī)劃、景觀、戶型之外，另一個(gè)能夠吸引眼球，增加賣點(diǎn)，提升樓盤附加值的則是樓盤的外立面。一段時(shí)間以來(lái)，樓盤外立面效果如何甚至關(guān)乎著一個(gè)樓盤銷售的成敗。最近一年時(shí)間，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的微妙變化，眾多房產(chǎn)企業(yè)紛紛做足自身加法。這其中，為數(shù)不少的樓盤紛紛選擇了成本更高的石材外立面，一股關(guān)于石材外立面的流行風(fēng)潮正悄然登場(chǎng)。
從“配角”到“主角”
石材作為一種具有恒久特性的天然建筑材料，如今正被越來(lái)越多的建筑設(shè)計(jì)師所推崇。最近幾年更是頻頻應(yīng)用在高級(jí)公寓和低密度住宅上。從市中心的高級(jí)公寓濱江·陽(yáng)光海岸、銀馬公寓、金基·曉廬，到低密度住宅主角綠城·留莊、華門·新西湖小鎮(zhèn)西山庭院、宏程·溪上凰庭等等，各開(kāi)發(fā)公司都不約而同以石材為原料，做足金石建筑的文章，競(jìng)相參與營(yíng)建與城市定位“人居天堂”相匹配的建筑文化。由此，有著堅(jiān)硬、厚重的表層，具有強(qiáng)耐腐蝕性、抗風(fēng)、防雨等優(yōu)點(diǎn)的石材，也從原來(lái)的外墻裝飾“配角”逐步升格成為“主角”。
在杭州各大開(kāi)發(fā)公司中，綠城最早使用了石材外立面。從前幾年的丁香公寓到近年的留莊、新綠園，其石材所表現(xiàn)出來(lái)的厚重與經(jīng)典感一直不斷為綠城房產(chǎn)的品質(zhì)加分。尤其是留莊，其100%的石材立面，寬大的門廊和立柱，暖色的石材配以灰色的屋頂，在業(yè)界產(chǎn)生不小的反響。也因?yàn)槿绱耍罱鼛啄陙?lái)，高級(jí)公寓外墻選用石材的趨勢(shì)在進(jìn)一步蔓延，一些選用石材作為外立面的建筑也自然被市場(chǎng)驗(yàn)證著自身的價(jià)值。比如，作為華浙房產(chǎn)的標(biāo)志作品，銀馬公寓就是杭州首個(gè)通體干掛花崗巖石材的住宅。作為公建項(xiàng)目的代表建筑，公元大廈則選擇了石材干掛技術(shù)，它的開(kāi)發(fā)過(guò)程也讓杭州樓市重新認(rèn)識(shí)了“技術(shù)派”的精確：外立面石材尺寸精確到了37.8厘米；每一塊石材之間要留出1.5厘米的縫隙；透過(guò)石材之間的空隙可以清楚地分辨石材背后的龍骨、螺栓等安裝部件。
高端樓盤的“建筑加法”
那么，和面磚、涂料相比，石材到底“高檔”在哪里？業(yè)內(nèi)人士分析指出，從材料本身來(lái)說(shuō)，石材色彩自然、肌理豐富，在耐用性上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。對(duì)低密度住宅而言，土地的稀缺直接導(dǎo)致其價(jià)格的不菲，為了匹配價(jià)格以及賦予其經(jīng)久不衰的產(chǎn)品品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在用材上有針對(duì)性地選擇外形美觀、厚實(shí)恒久的材料，不僅是從銷售的促進(jìn)作用考慮，更多的是一些有理想的公司對(duì)于城市形象的匹配。
最為明顯的例子集中出現(xiàn)在最近熱門的西溪板塊里。
隨著杭州城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)的的推進(jìn)，環(huán)西溪低密度住宅區(qū)將成為杭城繼環(huán)西湖高尚住宅區(qū)之后最為國(guó)際化的低密度高尚住宅園區(qū)。獨(dú)特的環(huán)境資源、低密度的建筑形態(tài)、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的文脈以及普遍的高價(jià)值，共同導(dǎo)演了西溪板塊的華麗轉(zhuǎn)身。隨著區(qū)域交通、配套等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，西溪板塊一躍成為目前杭州市場(chǎng)上理想的低密度住宅區(qū)。板塊內(nèi)各個(gè)開(kāi)發(fā)公司在樓盤品質(zhì)上精心做加法，其中，尤以大華·西溪風(fēng)情五期悅宮、綠城·留莊和宏程·溪上凰庭最具代表性。
據(jù)了解，西溪風(fēng)情五期悅宮近期在建筑立面就大量采用了天然石材，這樣無(wú)形中自然增加了樓盤的開(kāi)發(fā)成本。而作為目前杭州少有的超大規(guī)模純排屋社區(qū)，宏程·溪上凰庭項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，雖然國(guó)內(nèi)石材干掛在建筑立面中的應(yīng)用已經(jīng)比較普及，但一般只應(yīng)用于公建項(xiàng)目、低層住宅的一層或者高層住宅的一至二層，主要是給建筑物增加厚重牢固的感覺(jué)。溪上凰庭采用石材+鋁板干掛，石材堅(jiān)硬的表面，耐腐蝕性強(qiáng)、抗風(fēng)、防雨等優(yōu)點(diǎn)，為建筑外立面的清潔及牢固起到很好的作用。在建筑外立面上，溪上凰庭一期博郡組團(tuán)排屋采用德國(guó)萊姆石干掛。
選材施工、建筑風(fēng)格不同成本差異巨大
在采訪中，業(yè)內(nèi)人士詳細(xì)分析：雖然杭州有多個(gè)樓盤在立面材料上選擇了石材，但是各種石材材質(zhì)本身具有很大差異。隨著石材用料的大幅度增加，不少杭州房產(chǎn)企業(yè)也紛紛拓展了產(chǎn)業(yè)鏈條。比如綠城控股，為了保證旗下樓盤石材的供應(yīng)，目前在新疆等地就擁有自己的石材礦區(qū)。
據(jù)了解，目前在杭州市場(chǎng)上使用的大部分是大理石、花崗石和砂巖。再用好一點(diǎn)的有萊姆石。萊姆石主要產(chǎn)于德國(guó)，是幾億年前海底的巖石、巖屑、貝類和珊瑚等其他沖積物經(jīng)天氣及地殼變動(dòng)積聚形成的結(jié)晶石，由于它溫潤(rùn)的色澤、比肩花崗石的硬度與大理石式的天然紋路，因此被歐洲皇家宮殿普遍應(yīng)用，其硬度與質(zhì)地歷經(jīng)百年風(fēng)雨考驗(yàn)，成為高端住宅的不二之選。目前杭州僅有數(shù)個(gè)樓盤在使用，包括宏程·溪上凰庭、香墅等，此前綠城在北京開(kāi)發(fā)的御園也曾經(jīng)使用過(guò)這一石材。
“不同的石材有不同的價(jià)格，而且不同的粘貼方式也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格不一樣。同樣是砂巖，不同產(chǎn)地的價(jià)格也不一樣，國(guó)產(chǎn)與進(jìn)口的價(jià)格就相差近一倍多。比如目前市場(chǎng)上產(chǎn)自陜西的砂巖就比來(lái)自澳洲的砂巖便宜了一半。至于施工工藝，如果石材采取干掛，那么價(jià)格則是所有石材施工中成本價(jià)格最高的，直接鋪貼則就相對(duì)便宜許多。”
之所以一些高檔低密度住宅項(xiàng)目選擇石材干掛，除了美觀的外形、厚實(shí)的質(zhì)地，最為重要的是石材干掛往往比貼面磚的外墻具有更出色的保溫功能，石材干掛與保溫層之間的流動(dòng)空氣層可形成有效的自然通風(fēng)，從而有利于隔熱和干燥保溫等，這對(duì)于立面復(fù)雜的低密度住宅有著現(xiàn)實(shí)的意義。該業(yè)內(nèi)人士還告訴記者，目前大多數(shù)樓盤石材干掛的成本基本上在每平方米1000元之內(nèi)，其中花崗巖干掛的成本在200—800元/平方米之間。大理石因硬度不夠，同時(shí)易于風(fēng)化，有較高的吸水率，因此主要用于室內(nèi)裝飾。
另外一方面，別墅普遍采用的歐式建筑風(fēng)格，由于比現(xiàn)代風(fēng)格建筑在結(jié)構(gòu)和立面上更加復(fù)雜，有大量的線條、牛腿、拱窗、拱門等風(fēng)格元素，需要用到更多石材，因此其成本是普通石材干掛的好幾倍。據(jù)工程部負(fù)責(zé)人透露，溪上凰庭一期博郡組團(tuán)外墻除了搭配少量鋁板，幾乎全部為萊姆石覆蓋。據(jù)測(cè)算，溪上凰庭排屋每平方米銷售面積攤到的石材成本，達(dá)到2700元/平方米。
【背景】
石材建筑興盛探究
中國(guó)古代傳統(tǒng)的建筑結(jié)構(gòu)一般為木骨泥墻，主構(gòu)架則全為木結(jié)構(gòu)，易于發(fā)生火災(zāi)、承重力差，不宜向高層發(fā)展等。鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以后，隨著中國(guó)被迫開(kāi)埠，西方列強(qiáng)在跑馬圈地的同時(shí)，也把西式建筑帶到了中國(guó)并對(duì)國(guó)人產(chǎn)生了重大的影響。
起初的西式建筑只能說(shuō)是神似，一個(gè)是反映在人——建筑者上，這些建筑的設(shè)計(jì)者大多是外國(guó)商人或傳教士，施工者也只是沒(méi)有造洋房經(jīng)驗(yàn)的本地泥水匠。另外由于當(dāng)時(shí)的中國(guó)缺乏以石材建造的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，所以，最早在中國(guó)出現(xiàn)的洋房一般為周邊作拱券式回廊的磚木結(jié)構(gòu)建筑。
最初的花園洋房完全按照外僑原住國(guó)的建筑式樣建造，是純粹的西式建筑。隨著江浙財(cái)富階層對(duì)此需求的增加，房屋建筑者們?yōu)榱擞现袊?guó)人的居住習(xí)慣，在建造洋房的過(guò)程中，又吸收了中國(guó)傳統(tǒng)建筑的一些特點(diǎn)，這樣就形成了中西合璧的建筑風(fēng)格，也就更適合中國(guó)人的居住習(xí)慣，同時(shí)也對(duì)西式建筑的認(rèn)同感更為加強(qiáng)。
但是，因?yàn)槌鞘械貎r(jià)高昂，只有少數(shù)富人才能擁有洋房。在19世紀(jì)60年代末70年代初的上海，又創(chuàng)造了中西合璧式的磚木結(jié)構(gòu)的兩層石庫(kù)門式民居建筑。這種石庫(kù)門民居從建筑布局和風(fēng)格上看，“既吸收某些江南民居特色，又具有西方城市民居的特點(diǎn)”，建筑采用里弄式布局，在門和百葉窗、欄桿、樓梯等部分采用了西方的建筑技術(shù)。當(dāng)然，直到這一時(shí)期，建筑材料還是以磚木混合結(jié)構(gòu)為主。之后，至19世紀(jì)末20世紀(jì)初，西方的磚石鋼骨混凝土結(jié)構(gòu)的建筑方式陸續(xù)開(kāi)始傳入中國(guó)，并成為主要的建筑方式。在保留至今的上海外灘建筑群中，就已經(jīng)開(kāi)始嘗試著用石材來(lái)包裝建筑。
如今，穿梭在杭州的大街小巷，不時(shí)會(huì)有一些讓人驚愕的發(fā)現(xiàn)。北山街上，抱青別墅的雅致、新新飯店的華麗和孤云草舍的繁復(fù)；中山路上，張同泰、方回春堂、浙江興業(yè)銀行、萬(wàn)源綢莊帶來(lái)的繁華；龍翔里、平遠(yuǎn)里、清河坊的市井；這些獨(dú)特的建筑，都記錄了杭州的近代歷史，也記載了那個(gè)時(shí)代杭州人對(duì)于居住和生活的理想。
近二十年來(lái)，和中國(guó)其他地方的地產(chǎn)商一樣，杭州的地產(chǎn)商們“創(chuàng)造”了很多新的東西 ，越來(lái)越多的小區(qū)，越來(lái)越多的景觀，越來(lái)越多的概念。一直引領(lǐng)著居住文化潮流的杭州，隨著經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展，吸引了國(guó)內(nèi)外大型開(kāi)發(fā)公司紛紛入駐。
一個(gè)口碑品質(zhì)不錯(cuò)的樓盤，除了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、智能化之外，另一個(gè)更加能夠吸引消費(fèi)者眼球，提升產(chǎn)品品質(zhì)的，是樓盤的建筑立面。同樣，一個(gè)樓盤建筑立面的效果也可以影響一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)的成敗。而更重要的是，外包裝的優(yōu)化，無(wú)形中增加了這個(gè)城市的美觀，符合杭州城市氣質(zhì)的元素。因此，部分懷有理想的開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇了成本高昂的立面材料來(lái)打造獨(dú)一無(wú)二的外立面，石材當(dāng)之無(wú)愧成為首選，一股石材的流行風(fēng)潮自然興起。
“加減”之道
前段時(shí)間，在與一業(yè)內(nèi)人士聊天的時(shí)候，不免又提起了樓市的現(xiàn)狀。可以說(shuō)，最近一兩個(gè)月的樓市表現(xiàn)，甚至可以用“詭異”來(lái)形容。
一方面，各個(gè)板塊推出的特價(jià)房引發(fā)的市場(chǎng)效應(yīng)，使得最近幾年來(lái)杭州形成的板塊樓盤價(jià)格體系得到重新改寫。另一方面，一夜之間突然涌現(xiàn)的購(gòu)房熱潮又多少出乎諸多業(yè)內(nèi)人士此前的悲觀預(yù)期。
事實(shí)上，在市場(chǎng)調(diào)整期，樓盤品質(zhì)的好與壞自然決定了樓盤的保值能力，“價(jià)值決定價(jià)格”的市場(chǎng)規(guī)律也能夠得到很好的詮釋。在特價(jià)房占據(jù)近期市場(chǎng)主導(dǎo)地位期間，關(guān)于“加法”與“減法”的爭(zhēng)論自然引起關(guān)注。
從宏觀層面思考，企業(yè)的加法與減法其實(shí)涉及了企業(yè)今后的戰(zhàn)略發(fā)展。分析中國(guó)房產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的這十來(lái)年，在業(yè)界，能夠?qū)⒓臃ㄅc減法運(yùn)用自如的當(dāng)屬萬(wàn)科。
熟悉萬(wàn)科企業(yè)發(fā)展史的都知道，這家起步南方的企業(yè)曾經(jīng)涉足商貿(mào)、工業(yè)、地產(chǎn)、證券、文化等諸多行業(yè)。信息顯示，在1994年的時(shí)候，萬(wàn)科旗下?lián)碛械淖庸揪投噙_(dá)24家。正當(dāng)萬(wàn)科以多產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的面貌馳騁中國(guó)商海之際，隨著當(dāng)時(shí)國(guó)家開(kāi)始的宏觀調(diào)控，為了存糧過(guò)冬，王石“揮淚斬馬謖”，做出了從多元經(jīng)營(yíng)向?qū)I(yíng)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合。如此“減法理論”也為今天萬(wàn)科在地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)。
而從微觀角度思考，企業(yè)的加法與減法似乎關(guān)乎樓盤品質(zhì)。對(duì)于購(gòu)房者而言，企業(yè)戰(zhàn)略的加法與減法遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上樓盤的加法與減法所受到的關(guān)注度。
買到特價(jià)房，消費(fèi)者內(nèi)心除了欣慰之外，唯一的疑問(wèn)與擔(dān)心，恐怕就是樓盤會(huì)不會(huì)因?yàn)樘貎r(jià)而品質(zhì)縮水。前段時(shí)間，筆者的一位朋友買了一套位于蕭山的特價(jià)房。自從付了首付之后，他就開(kāi)始迅速加入了業(yè)主QQ群，并與他的鄰居們制定了詳細(xì)的質(zhì)量監(jiān)督計(jì)劃。每隔一個(gè)月，他們都將派出代表到樓盤現(xiàn)場(chǎng)拍攝工程進(jìn)度。“我們這樣做也是無(wú)奈之舉，大家都不是專業(yè)人士，我們就擔(dān)心因?yàn)橘I了特價(jià)房后，開(kāi)發(fā)商會(huì)在一些細(xì)微之處偷工減料。”
當(dāng)然，在大大小小的開(kāi)發(fā)商所推出的特價(jià)房中，我們不能確定所有的開(kāi)發(fā)商都能夠做到誠(chéng)信。但是，令人欣慰的是，隨著市場(chǎng)的日益成熟，在追求利潤(rùn)的同時(shí)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商十分明白品質(zhì)對(duì)于企業(yè)的重要性。一大批致力打造自身價(jià)值的開(kāi)發(fā)商，仍能在市場(chǎng)波瀾起伏之間，堅(jiān)定地不斷做著有關(guān)樓盤加法的功課。從硬件到軟件，其涉及的領(lǐng)域自然豐富多彩。雖然有一些開(kāi)發(fā)商的加法功課也曾經(jīng)被外界誤讀為是作秀，但是不管初衷如何，正如業(yè)內(nèi)人士所指出的那樣，做，總比不做要好。“今后的市場(chǎng)，將越來(lái)越證明‘一分價(jià)錢一分貨’的傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)律，品質(zhì)出眾的樓盤自然將會(huì)發(fā)光。”